Các doanh nghiệp địa ốc đang toan tính trái ngược nhau khi kẻ lớn nhất dừng mở rộng quỹ đất, trong khi phần còn lại thì đang tăng tốc. Tương lai thị trường bất động sản sẽ ra sao. Chúng ta hãy cùng giải mã những bí mật này.
Thứ nhất, với Vinhomes họ đang thu hoạch chứ không phải rút lui.
Vinhomes tuyên bố ngưng mở rộng quỹ đất tại Việt Nam vì đã ‘biết đủ’. Nhưng dừng để làm gì mới là điều quan trọng. Nhìn vào số liệu ta thấy ngay: cuối 2025, Vinhomes nắm 29.500 héc-ta — quỹ đất lớn nhất thị trường, đủ phát triển 5 đến 7 năm. Quý I/2026, doanh số chưa bàn giao đã hơn 201.000 tỷ, hàng tồn kho gần 139.000 tỷ, tức 6 tỷ đô. Đó là một núi việc đang chờ làm. Nên mục đích thứ nhất của họ là dồn toàn lực chuyển hóa đống quỹ đất khổng lồ đó thành dòng tiền và lợi nhuận, thay vì tiêu thêm nguồn lực đi tìm đất mới. Mục đích thứ hai tinh tế hơn: họ chủ động ‘dành sân’, tuyên bố không độc chiếm thị trường. Một doanh nghiệp dẫn đầu tự nguyện nhường không gian là cách định vị thương hiệu, và cũng là cách né rủi ro của thế độc quyền. Và mục đích thứ ba: giải phóng nguồn lực cho ‘chiến trường’ lớn hơn — Vinhomes vẫn theo đuổi các dự án ở thị trường quốc tế. Tóm lại, đây không phải thu hẹp, mà là tái phân bổ có chủ đích — dừng vì có cơ hội tốt hơn ở chỗ khác.
Quy mô các dự án VHM đang triển khai. Nguồn: Vietcap
Tiếp đến là các doanh nghiệp địa ốc còn lại.
Vì sao họ đi ngược ông lớn? Vì vị thế của họ khác. Vinhomes đang ở thế thắng và thu hoạch, còn các công ty khác vẫn đặt ra tham vọng tăng trưởng — họ cần quỹ đất để có câu chuyện. Khi người dẫn đầu chủ động lùi, một khoảng trống thị phần mở ra, và đó chính xác là thứ họ nhắm tới. Nhìn từng mục đích: Nam Long mở rộng thận trọng qua M&A, nhưng đặc biệt bám các trục hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 — tức là đặt cược vào việc giá trị đất tăng theo hạ tầng. Khang Điền vừa phát triển quỹ đất ở TP.HCM vừa lấn sang đất công nghiệp, thậm chí tính cả dự án BT, để đón chu kỳ phục hồi. Còn các ông lớn khác như Novaland hay Phát Đạt thì mục đích lại là chọn lọc và tái cấu trúc — ưu tiên dự án tạo dòng tiền thực hơn là gom thêm. Ngành bất động sản đã đổi luật chơi — trọng tâm không còn là ‘ai nhiều đất nhất’, mà là ‘ai biến đất thành tiền giỏi nhất’. Quỹ đất chỉ là điều kiện cần; năng lực triển khai và dòng tiền mới là điều kiện đủ
Các dự án đang triển khai của các doanh nghiệp Bất động sản. Nguồn: chứng khoán NSI
Mục đích ‘dừng đúng lúc’ của Vinhomes thực ra có gốc rễ từ những bài học lớn. Tại Việt Nam, Novaland từng theo đuổi mục đích bành trướng quỹ đất bằng đòn bẩy cao — có lúc nợ gấp gần 4,7 lần vốn chủ sở hữu — và khi thị trường đảo chiều năm 2023, doanh nghiệp phải dồn sức tái cấu trúc. Trên thế giới, Evergrande gom đất không ngừng cho tới khi nợ vượt 300 tỷ đô rồi sụp đổ. Điểm chung của những doanh nghiệp trường tồn là họ hiểu: mở rộng và dừng lại đều phải phục vụ một mục đích là bảo toàn năng lực cho chu kỳ sau. Một lưu ý nhanh cho nhà đầu tư: ‘dừng từ thế mạnh’ như Vinhomes hoàn toàn khác ‘dừng vì hết lực’; và với doanh nghiệp đang mở rộng, hãy soi họ dùng tiền thật hay nợ để gom đất.
Tóm lại: không có ai đúng ai sai tuyệt đối. Vinhomes dừng để thu hoạch và tái phân bổ nguồn lực; nhóm còn lại tăng tốc để giành khoảng trống và cược vào hạ tầng. Mỗi nước đi phục vụ một mục đích gắn với vị thế của họ trong chu kỳ. Hiểu được mục đích phía sau, bạn sẽ đọc cổ phiếu bất động sản sắc hơn rất nhiều.
Nội dung sản xuất ngày 25/6/2026, chỉ mang tính thông tin và giáo dục tài chính, không phải khuyến nghị mua/bán. Các mã cổ phiếu, doanh nghiệp được nhắc đến với vai trò ví dụ minh họa từ dữ liệu công khai. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.
#ChungKhoan #BatDongSan #Vinhomes#QuyDat
