Một căn shophouse hàng chục tỷ nhưng chỉ cho thuê được khoảng 8–10 triệu mỗi tháng, thậm chí nhiều căn còn bỏ trống trong thời gian dài. Đây là hiện tượng đang xuất hiện khá nhiều đô thị trên cả nước.
Nhiều người cho rằng bất động sản đang mất giá trị. Thực ra, vấn đề không nằm ở việc tiền thuê giảm mạnh, mà ở chỗ giá bất động sản đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với khả năng tạo ra dòng tiền.
Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử cũng đang làm thay đổi cách các doanh nghiệp kinh doanh. Ngày càng nhiều cửa hàng ưu tiên bán hàng online hoặc kết hợp đa kênh thay vì phải thuê những mặt bằng đắt đỏ ở vị trí đẹp. Điều này khiến nhu cầu thuê của nhiều phân khúc shophouse không còn tăng tương xứng với tốc độ tăng giá bán.
Với 10 triệu cho thuê mỗi tháng, tương đương khoảng 120 triệu đồng mỗi năm. Với giá trị tài sản khoảng 10 tỷ đồng, lợi suất chỉ còn khoảng 1,2%/năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi hiện vẫn ở mức khoảng 5–6%/năm. Điều đó cho thấy lợi suất từ việc khai thác tài sản Shophouse đang rất thấp.
Đặc biệt, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu vay ngân hàng với chi phí vốn khoảng 8–10% mỗi năm nhưng tài sản chỉ tạo ra lợi suất cho thuê khoảng 1–2%, thì tiền thuê gần như không đủ trả lãi vay. Nhà đầu tư sẽ phải liên tục bù dòng tiền từ nguồn thu nhập khác. Khi thị trường còn tăng giá, áp lực này có thể chưa quá rõ. Nhưng nếu giá đi ngang hoặc điều chỉnh trong một thời gian dài, chi phí lãi vay sẽ trở thành gánh nặng rất lớn.
Thực tế, đây là hiện tượng thường xuất hiện khi một loại tài sản được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng tăng giá thay vì khả năng tạo ra dòng tiền. Điều đó không có nghĩa bất động sản là khoản đầu tư kém hấp dẫn. Một shophouse nằm ở vị trí tốt, có mật độ dân cư cao và được mua với mức giá hợp lý vẫn có thể mang lại hiệu quả rất tốt.
Nhưng bài học quan trọng nhất đối với mọi nhà đầu tư là: đừng chỉ nhìn vào tiềm năng tăng giá của tài sản, hãy nhìn cả khả năng tạo ra dòng tiền và mức định giá của nó. Bởi về dài hạn, dù là bất động sản, cổ phiếu hay bất kỳ loại tài sản nào, giá trị bền vững cuối cùng vẫn phải được chống đỡ bởi dòng tiền thực tế.
Nội dung này chỉ mang tính tham khảo và giáo dục tài chính, không phải khuyến nghị đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư cần tự thẩm định trước khi ra quyết định.” — Đăng ngày: 13/07/2026
shophouse #batdongsan #loisuat #dautu#chungkhoan
